V roce 1995 došlo v České republice k důležitému milníku v oblasti financování bydlení – na základě přijetí zákona č. 84/1995 Sb., o úpravě podmínek poskytování hypotečních úvěrů, který legalizoval a upravil poskytování hypotečních úvěrů bankami na našem území, byly zavedeny první hypoteční úvěry. Šlo o jeden z prvních kroků k vytvoření systému dlouhodobého financování bydlení a rozvoje nemovitostního trhu v tržních podmínkách po roce 1989.

V roce 1995 získala první (a tehdy jedinou) licenci České národní banky k poskytování hypotečních úvěrů Českomoravská hypoteční banka (dnes Hypoteční banka, a. s. jako dceřiná společnost ČSOB). Mezi dalšími byly Česká spořitelna, Komerční banka a tehdejší IPB. Banky se učily, jak hypotéky "konstruovat", distribuovat, zpracovávat a odhalovat s nimi spojená rizika. Stát v té době podporoval hypotéky prostřednictvím státního příspěvku na úroky, ale i přesto byly hypotéky zpočátku velmi "luxusním zbožím" s úrokovými sazbami 13–14 %. Proto bylo v roce 1996 v České republice poskytnuto jen 5 526 hypotečních úvěrů.

Období kolem roku 2000 bylo dalším přelomovým okamžikem ve vývoji trhu s hypotékami a je často označováno jako první hypoteční boom. Došlo ke zlepšení makroekonomických ukazatelů – inflace klesala, rostla důvěra v bankovní systém, hypoteční trh v ČR se rozvinul, zliberalizoval a s poklesem úrokových sazeb a rostoucí ekonomikou rapidně vzrostl zájem o hypotéky. Zároveň lidé začali více usilovat o vlastní bydlení a měnila se představa o jeho financování. Půjčit si na bydlení začalo být normální. Hypotéky už přestaly být luxusním produktem, zvýšila se jejich dostupnost, a to i díky státní podpoře stavebního spoření, daňovým úlevám a dotacím na úroky. Doprovodným znakem hypotečního boomu byl postupný nárůst cen nemovitostí, i když z dnešního pohledu byly stále relativně nízké.

Česká republika začala se vstupem do Evropské unie přebírat západoevropské modely financování, včetně hypoték. Díky harmonizaci s legislativou byly zavedeny nové normy pro spotřebitelské úvěry a zpřehlednila se i pravidla pro hypotéky. Tím, že se posílil dohled nad finančním trhem ze strany ČNB i evropských institucí, zlepšila se také ochrana klienta. Do českého bankovního sektoru vstoupily nebo ještě posílily svou přítomnost zahraniční banky. To vedlo k větší konkurenci na trhu, hypotéky byly levnější a dostupnější a jejich nabídka se rychle rozšiřovala. Banky se předháněly v lepších podmínkách, nabízely nižší úroky a delší splatnost. To vše mělo vliv na další a tentokrát už výraznější růst cen nemovitostí, zejména s blížícím se rokem 2008, který předcházel finanční krizi.

Finanční krize v 2008 zapříčinila pokles poptávky po hypotékách. Lidé začali být opatrnější kvůli obavám ze ztráty zaměstnání a nejistoty vůbec. Na krizi zareagovaly i banky zpřísněním podmínek – zvýšily nároky na bonitu klientů, snížily maximální LTV, tedy poměr mezi výší hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti na maximálně 85 % a vůbec byly opatrnější v posuzování žádostí. Hypoteční trh se všeobecně ochladil, ceny nemovitostí přestaly růst, a v některých regionech dokonce mírně klesly. Vznikalo méně nových developerských projektů, některé byly odloženy nebo úplně zrušeny. Krize přinesla stagnaci až propad, ale ne kolaps. I když se jeho růst na několik let výrazně zpomalil, český hypoteční trh přečkal krizi relativně dobře.

Stabilizace ekonomiky a výrazné snížení úrokových sazeb byly dvěma klíčovými momenty, které vedly k opětovnému růstu počtu hypoték. Po odeznění krize se domácnosti začaly vracet k investicím do bydlení a pomohla jim k tomu i ČNB, když držela úrokové sazby velmi nízko, což motivovalo klienty k novému zadlužení i refinancování stávajících úvěrů. Jestliže rok 2000 byl považován za boom nových hypoték, o deset let později vypukl boom jejich refinancování. Lidé hromadně přecházeli k jiným bankám, mezi nimiž se zostřil konkurenční boj za výhodnějšími podmínkami. Banky soupeří o klienty snižováním sazeb, nulovými poplatky a zrychlenými procesy schvalování. Vznikající online kalkulačky a některé procesy se digitalizují. Rok 2010 odstartoval nové expanzivní období hypotečního trhu.

Počet sjednaných hypoték se v roce 2016 pohyboval kolem 70 000 ročně, trh s nimi byl stabilní a úroky rostly jen mírně. O slovo se ale přihlásila regulace ČNB se zpřísněním pravidel. Tím prvním bylo omezení LTV (Loan to Value), tedy zavedení limitu, kolik si může klient půjčit vůči hodnotě nemovitosti. Cílem bylo snížit rizikové zadlužení domácností, ochránit finanční stabilitu, a hlavně omezit rizikové 100% hypotéky, takže maximální LTV bylo stanoveno na 90 %, výjimečně a v omezeném objemu do 95 %. Banky začaly přísněji prověřovat příjmy a bonitu, takže všechny tyto kroky "zchladily" přehřívající se realitní a hypoteční trh. Ruka regulace dopadla velmi výrazně hlavně na mladé a nízkopříjmové žadatele, ale i zájemce o dražší nemovitosti. Rok 2016 znamenal začátek přísnější regulace hypoték v ČR.

Pandemie COVID-19 měla na hypoteční trh dva zcela odlišné vlivy z obou stran pólu. Na začátku způsobila pandemie dočasný útlum. Najednou nastaly situace, které dosud nikdo nezažil ani v době nejhlubší finanční krize. Kromě ekonomické a finanční nejistoty přišel nouzový stav, lockdown aodložení nebo zrušení řady projektů. To vše se promítlo do obav z budoucího vývoje, které krátce zpomalily poptávku i schvalování hypoték. Na nastalou situaci zareagovala ČNB a prudce snížila sazby, takže již během prvního roku pandemie byly na trhu rekordně levné hypotéky a zájem o ně byl enormní. Jednak sazby, ale i práce z domova podpořily zájem o vlastní či větší bydlení nebo koupi rekreačních nemovitostí, takže tím se nastartoval v pořadí již druhý hypoteční boom. V roce 2020 jich bylo sjednáno přes 86 tisíc.

Rok 2021 se zapsal do dějin dalším snížením úrokových sazeb. Průměrná hypoteční sazba klesla až k 1,8 %, což byl historický rekord, takže díky tomu byly měsíční splátky úvěrů mimořádně nízké. Levné splátky vyvolaly extrémní růst zájmu o hypotéky, kdy se lidé snažili využít těchto výhodných podmínek, takže rekordních hodnot dosáhl počet – 116 tisíc nově poskytnutých hypoték ročně i jejich objem. Lidé také hromadně refinancovali za lepších podmínek staré hypotéky. A logická odezva v podobě rychlého růstu cen nemovitostí na sebe nenechala dlouho čekat. Silná poptávka, levné úvěry a omezená nabídka vedly opět k prudkému zdražování. Ceny nemovitostí vzrostly meziročně až o pětinu. Historie se opakovala i v oblasti regulace. Analytici začali varovat před spekulacemi a signály přehřátí trhu, proto se ČNB připravovala na návrat přísnějších regulací a blížil se radikální obrat.

Rok 2022 byl pro hypoteční trh v České republice obdobím výrazného poklesu aktivity způsobeného několika klíčovými faktory. Banky a stavební spořitelny poskytly v roce 2022 jen zhruba 43 tisíc hypoték v celkovém objemu přibližně 197 miliard Kč, což představuje více než 60% meziroční pokles oproti rekordnímu roku 2021. Průměrná úroková sazba u nově poskytnutých hypoték dosáhla v prosinci 2022 hodnoty kolem 6 %, což je výrazný, více než trojnásobný nárůst oproti předchozím letům. Navíc poskytovatelé hypotečních úvěrů byli opět povinni dodržovat limity příjmového ukazatele DTI a ukazatele dluhové služby DSTI. Limit ukazatele DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu) činil 8,5 (9,5 pro žadatele mladší 36 let). Celkově byl rok 2022 pro hypoteční trh v České republice obdobím výrazného ochlazení, které ovlivnilo jak bankovní sektor, tak realitní trh. Rok 2023 se již nesl v duchu stabilizace trhu, kdy se počet sjednaných hypoték ustálil na nižší úrovni – průměrný měsíční počet nových hypoték se pohyboval jen kolem 4 000.

Rok 2024 přinesl výrazné oživení hypotečního trhu v České republice, které se projevilo ve všech klíčových ukazatelích, a to jak počtu, objemu i průměrné výši nových hypoték. Banky a stavební spořitelny poskytly nové hypoteční úvěry v celkové hodnotě 228 miliard Kč, což představuje meziroční nárůst o 83 % oproti roku 2023. Po zahrnutí refinancování ve výši 47 miliard Kč dosáhl celkový objem hypotečního trhu podle ČBA Hypomonitoru 275 miliard Kč. Bylo uzavřeno téměř 62 tisíc nových hypotečních smluv, což je o 53 % více než v předchozím roce a průměrná výše nově poskytnuté hypotéky vzrostla na 3,7 milionu Kč, což je meziroční nárůst o 20 %.
Pokud jde o úrokové sazby, tak průměrná sazba u nových hypoték klesla z 5,8 % v roce 2023 na 5,07 % v roce 2024. V prosinci 2024 činila průměrná sazba 4,80 %. Od 1. ledna 2024 Česká národní banka také zrušila závazný limit pro ukazatel DTI, což usnadnilo přístup k hypotékám širšímu okruhu žadatelů. Rok 2024 znamenal pro hypoteční trh v České republice výrazné oživení po předchozím období stagnace.   

Počet sjednaných hypoték v ČR od roku 1995 výrazně kolísal v závislosti na ekonomické situaci, úrokových sazbách a regulacích. Po počátečním růstu následovala období stagnace a poklesu, avšak v posledních letech dochází k opětovnému oživení trhu. Trh s hypotékami se za posledních 30 let výrazně změnil v mnoha ohledech, přestože je stále silně regulován ČNB, která pracuje s novými nástroji v reakci na proměnu trhu a inflaci.

Aktuální hypoteční trh v České republice vykazuje známky oživení, přičemž úrokové sazby klesly pod hranici 5 % a poptávka po hypotékách roste, stejně jako objem nově poskytnutých i refinancovaných hypoték. Navzdory poklesu úrokových sazeb ceny nemovitostí nadále rostou. Očekává se, že v roce 2025 porostou o 5–10 %, což je způsobeno omezenou výstavbou a rostoucí poptávkou.

Rok 2025 symbolizuje transformaci hypotéky z papírového úvěru v moderní, flexibilní a digitální službu. Do popředí se dostává udržitelnost, technologie a individuální přístup – budoucnost financování bydlení je více propojená s daty, zelenými hodnotami a novými modely vlastnictví.