VZPOMÍNKA ÚČASTNÍKA PRVNÍCH KROKŮ K TRHU HYPOTÉK

České hypoteční báje a pověsti.
Vzpomínky účastníka prvních kroků k trhu hypoték
Doc. Ing. František Pavelka, CSc.

Část první
Úsvit. První kroky ke změnám
Prenatální etapa: cca 1986 až 1992, Echo první republiky
(1968 -1992 byl jsem na Federálním Ministerstvu Financí)

VOBS (Vyšší Odborné Bankovní Studium)
Státní banka Československá, nespokojena s úrovní finanční gramotností, realizuje pokus o zavedení specializovaného školicího střediska pod názvem VOBS, Vyšší Odborné Bankovní Studium, ve spolupráci s Vysokou školou ekonomickou (byl jsem tehdy ještě, jako zaměstnanec VŠE, spolutvůrcem a organizátorem tohoto VOBSU. Řada jeho absolventů si pak dodělala celou VŠE a stala se řediteli bankovních poboček nebo celých bank.)

Zákon o hypotékách, první pokus
1990 vzniká Bankovní asociace, předchůdce dnešní České Bankovní asociace. S její pomoci vzniká za spolupráce českého i federálního ministerstva financi i první verze zákona o hypotékách, respektive zákona o budoucích hypotéčních zástavních listech. Zákon prošel dokonce rekonstruovaným Národním shromážděním. Dobře si na to pamatuji, protože jsem mezi tehdejšími poslanci potkal mnoho svých bývalých studentů a kupodivu v diskuzi neměl žádné kritické poznámky ani známý bijce státních úředníků Miloš Zeman.

Tento zákon ovšem nemohl být uplatněn v praxi. Mechanismus se opíral o praxi první republiky a byl zhruba tento. Hypoteční banka vydá žadateli o úvěr hypoteční zástavní listy v příslušné hodnotě, žadatel s nimi zajde na burzu, tam je prodá a z výnosů uhradí své výdaje. Splácet úvěr bude zpětným odkupem příslušných zástavních hypotéčních listů.

Proč zákon nebyl realizován? Čtenář na to přijde určitě sám. Napovím, nebyla burza, nebyly cenné papíry, nebyla finanční gramotnost.

Zákon o cenných papírech. První pokus o definici hypotéky.
V roce 1991 byl také přijat jeden ze zákonů posouvajících základ hypotečního bankovnictví k modernějšímu pojetí, zákon 566/2001 o cenných papírech a investičních službách.

Část druhá.
Šerosvit.
Tvorba podmínek pro vznik trhu hypoték
Časová etapa: cca 1992 až 1995, přešel jsem do bankovnictví

Privatizace
Kuponová privatizace napomohla rozvinutí obchodu s cennými papíry, byl vytvořen systém školení a certifikace makléřů. Já sám jsem s kolegou z Poštovní banky získal certifikát makléře a pak jsme čile obchodovali na burze jako makléři Poštovní banky. Zkušenosti k nezaplacení

Zákon 591/1992 o cenných papírech
V němž je, jakoby mimochodem nenápadně poprvé definován I hypoteční úvěr. Sám o sobě však tento zákon nebyl ještě dostačující pro vznik hypotéčních bank

ČBA
V roce 1992 vzniká Česká Bankovní Asociace, jako zájmové sdruženi právnických osob. V této etapě měla velkou zásluhu o zformovaní znění hypotéčního zákona, jako základu hypotéčního bankovnictví.

Bankovní institut
Československá Státní banka zakládá s dalšími bankami a s Českou bankovní asociací Bankovní institut, nejdříve jako podnikové školící zařízení, později jako soukromou vysokou školu, určený pro výchovu odborníků pro banky. (První kurzy a profil absolventů nápadně připomínaly bývalý VOBS)

Stavební spoření
Velkou roli při formování trhu hypotéčních úvěrů sehrálo i stavební spoření a stavební spořitelny. Zejména ty "stavebky", které zavedly externí, decentralizovaný prodej bankovních produktů. Tyto sítě pak řadě bank sloužily jako prodejní sít i hypoték

Boj o charakter českého hypotéčního bankovnictví
Po roce 1992 se také rozjel boj o charakter českého hypotečního bankovnictví. Boj o to zda převáží evropský nebo anglosasky přístup.

Evropský systém
Evropský systém prosazoval Svaz německých hypotéčních bank zejména přes Českou bankovní asociací nebo přímo přes Českou národní banku. Šlo o systém vysoce specializovaných bank, dbajících zejména o kvalitu a bezpečnost hypotéčních zástavních listů. Na tento systém zpočátku naskočily banky na Slovensku.

Anglosaský systém
Anglosaský systém, zjednodušeně řečeno se opírá o funkční kapitálový trh, spoléhající na sílu trhu, nikoli na sílu regulace. A o možnost aby vydávaly hypotéční zástavní listy a poskytovaly hypoteční úvěry i komerční banky, bez úzké specializace a kde hlavním zdrojem bezpečnosti je zástavní právo k nemovitostem. Tento systém se snažil prosazovat G.E. Money, a to přes Agrobanku v Brně. V Čechách se tak vytvořila dvě centra bojující o převahu, Brno a Praha.

Zvítězila Praha
(Poznámka k G.E. Na jedné konferenci k hypotékám ve Varšavě jsem se potkal s představitelem G.E. Bylo to v době, kdy se v Americe rozjížděl systém vysoce rizikových ‚‚ninja‘‘ hypoték. Na mou otázku, zda se nebojí takového rizika, odpověděl silným hlasem ‚‚we are G.E.!‘‘ A to bylo vše)

Část třetí
Probuzení
Breaking point, bod zlomu. Dolaďováni systému a jeho spouštěčů.
1995 až 2008
(V roce 2008 jsem se vrátil k původnímu povolání vysokoškolského učitele)

Jaro a léto 1995. Čekání na Godota
V první polovině roku 1995 i když nazrála doba pro start hypotéčních obchodů, vše jako by zamrzlo. Nehnul se ani větříček. Zákon o hypotékách ležel v parlamentu, poslanci nic, ČNB mlčela, ministerstva financí mlčela, banky si zoufaly. Bylo třeba spouštěče.

První spouštěč - Delegace českých poslanců v USA a v Kanadě.
Jest se domnívati, že spouštěčem byla úspěšná návštěva delegace poslanců v USA a v Kanadě. Vrátili se jako největší nadšenci pro hypotéky.

A pak to přišlo. Zákon schválen a nedlouho pote získala licenci Českomoravská hypotéční banka (ČMBH) a nemýlím-li se, brzy nato, jako druhá, Raiffeisen bank.

Ale ještě to nestačilo. Obchody nic moc. ČMHB např. v prvním roce činnosti měla příjem jen z prodeje svého know how.

Druhy spouštěč
Zde sehrála hlavni roli Česká národní banka. Nenápadně opustila myšlenku specializovaných hypotéčních bank a umožnila poskytovat hypotéky a vydávat hypotéční zástavní listy i ostatním komerčním bankám

Další impulsy

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR)
Není doceněna role MMR. Minimálně má velkou zásluhu na záchraně Komise pro hypotéční obchody. Tato byla obviněna, zřejmě od ÚHOS, z kartelismu. Bylo to v době, kdy do čela České spořitelny byl postaven americký specialista s velmi dynamickým přístupem k věci. MMR zasáhlo bleskem a vzalo si další schůzky a jednání hypotečních bank pod svá křídla. MMR mělo také rozhodující roli při konstruování státní podpory hypoték na bydlení.

Nová definice nemovitostí
Významnou brzdou rozvoje hypoték byla dichotomie, kdy stavba a půda byly brány jako samostatné druhy nemovitosti a mohlo se s nimi obchodovat samostatně. I zde se nakonec našlo řešení.

Veletrhy
Objevil se novy fenomén, finanční a zejména stavební veletrhy. Pro rozjezd hypoték měly zpočátku obrovský význam, zejména první brněnský finanční veletrh. Svezlo se s ním i stavební spoření.

Stavební spořitelny
Pro rychlý růst hypotéčních obchodů měly velký význam i stavební spořitelny. Zejména možnost využití jejich decentralizovaných systémů prodejů bankovních produktů.

Hypoteční komise
Nemalou roli sehrála i Hypotéční komise fungující u České bankovní asociace. Hypoteční banky tak získaly jednoho mluvčího pro diskusi s orgány veřejné správy, Českou národní bankou a ostatními organizacemi . Ve spolupráci se Svazem německých hypotéčních bank dokonce uspořádala mezinárodní konferenci o hypotéčních zástavních listech.

A jak to bylo dál? O tom nejlépe už samotná konference 30 let hypoték