V pohádce Třetí princ padla tato základní poučka finanční (a nejen finanční) gramotnosti. Mysli na zítřek! Toho jsem se držel celý život a doposud se mi to (pohádkově) vyplácelo.
Doc. Ing. František Pavelka, CSc., jeden ze zakladatelů a otců hypoték
HISTORIE HYPOTÉK
Hypotéky
v českých zemích
Od monarchie po válečnou pauzu
- Historie hypotečního financování v českých zemích sahá do první poloviny 19. století, kdy úvěry poskytovaly zejména spořitelní ústavy. V roce 1865 byla založena Hypoteční banka Království českého – vůbec první instituce svého druhu na našem území specializovaná na poskytování hypoték.
- Tento model financování bydlení úspěšně fungoval nejen v době Rakousko-Uherska, ale i v meziválečné éře samostatného Československa. Hypotéky tehdy patřily k přirozené součásti bankovních služeb a napomáhaly rozvoji měst, obcí i individuálního vlastnictví.
- Tato éra byla násilně přerušena během druhé světové války – v období Protektorátu, zhruba kolem roku 1941, došlo k úplnému zastavení poskytování hypotečních úvěrů. Trh s hypotékami byl zmrazen a po nástupu komunistického režimu v roce 1948 už nebyl nikdy obnoven. Následovalo více než půlstoletí bez hypoték – až do roku 1995.
1995–2000
Dětské krůčky novodobých hypoték
- Vznik českého hypotečního trhu připomínal stavbu domu na zelené louce – bez plánů, bez zkušeností, ale s obrovským nasazením a vírou v budoucnost.
- Rok 1995 byl klíčovým milníkem: schválení zákona o hypotečních zástavních listech otevřelo cestu ke stabilnímu financování hypoték a umožnilo první krok k novému finančnímu produktu.
- Na podzim téhož roku získaly první banky licenci – Českomoravská hypoteční banka, Česká spořitelna a Komerční banka. Byly u zrodu systému, který u nás prakticky začínal od nuly. Chyběla pravidla, produkty, IT systémy, distribuční sítě i marketing. Hypotéky se přes padesát let neposkytovaly, a nebylo tak na co navazovat. Pomohla inspirace ze zahraničí, ale ještě víc česká vynalézavost a odvaha tvořit nové věci.
- První hypotéky sloužily výhradně k financování rodinných domů. Byty na trh vstoupily až později, s převody do osobního vlastnictví. Produktová nabídka byla velmi úzká – hypotéky měly přísnou účelovost, byly poskytovány maximálně do 70 % LTV a téměř bez variant fixací.
- Start nebyl jednoduchý. Hypotéky byly veřejností vnímány s velkou nedůvěrou – pro mnohé byly provázeny obavou ztráty střechy nad hlavou. Tento obraz se rodil v socialistickém období a změnit jej trvalo roky. Navíc trh čelil překážkám, jako byla hospodářská recese a tzv. "credit crunch" v roce 1997, který na několik dnů téměř zastavil poskytování úvěrů.
- Banky tehdy fungovaly bez přístupu k registrům dlužníků – chyběly informace o bonitě klienta, což zvyšovalo riziko i administrativní náročnost. A to vše bez dnešních samozřejmostí – internetu, e-mailu či digitalizace. Svět hypotečních úvěrů byl tehdy ještě plný papírování, poštovních doručovatelů a faxů.
- Přesto byly tyto roky zásadní. Položily základ tomu, co dnes vnímáme jako běžnou součást života i trhu – dostupné a rozmanité hypoteční financování.
2001–2005
Dynamický rozvoj
- Začátek nového tisíciletí přinesl na český hypoteční trh dosud nevídanou vlnu inovací. Právě v těchto letech vzniklo přibližně 50–60 % všech produktových novinek – jen v roce 2000 jich bylo uvedeno dvaadvacet. Banky rozšiřovaly nabídku o hypotéky až do 100% hodnoty nemovitosti, přinášely nové varianty fixací, úvěry bez zajištění nemovitostí a další specializované produkty.
- Ekonomika se po recesi dostávala do fáze oživení – klesaly úrokové sazby, rostly příjmy domácností a poptávka po vlastním bydlení výrazně sílila. Vstup České republiky do Evropské unie v roce 2004 podpořil první výraznější růst cen nemovitostí a posílil důvěru v dlouhodobou investici do bydlení. Hypotéka se v očích zákazníků definitivně stala hlavním nástrojem pro financování vlastního domova.
- Silným impulzem byla i marketingová a cenová strategie některých bank – například Česká spořitelna v rámci programu TOP bydlení snížila úrokovou sazbu o 1,50 %, což tehdy znamenalo významný rozdíl ve splátkách a otevřelo hypotéku dalším tisícům klientů. Současně se připravovala strategie pro vznik Credit Bureau, celonárodní databáze dlužníků, která měla zvýšit transparentnost a bezpečnost trhu (spuštěna byla v roce 2002).
- Úrokové sazby klesly zhruba z 8 % na počátku období na hranici 4 % v roce 2005, což v kombinaci s rostoucí nabídkou produktů a stabilizací realitního a developerského trhu přineslo dramatický růst objemu poskytnutých hypoték – z 17 miliard korun v roce 2001 na přibližně 72 miliard korun v roce 2005. Významně posílil i podíl externích distribučních kanálů.
2006–2010
Zkouška stability v době hypoteční krize
- Druhá polovina první dekády nového tisíciletí přinesla na český hypoteční trh období výrazného zpomalení. Po letech dynamického růstu dorazily dozvuky americké hypoteční krize a s nimi i ekonomická recese. Nejistota ohledně dalšího vývoje omezila chuť domácností k zadlužování a banky reagovaly zpřísněním podmínek pro poskytování úvěrů.
- Rostoucí rizikové přirážky se promítly i do sazeb hypoték – zatímco v roce 2006 se průměrná sazba pohybovala kolem 3,6 %, o tři roky později to bylo přibližně 5,6 %. Ceny nemovitostí vlivem vývoje na zahraničních trzích začaly klesat a s nimi i objemy nových hypoték. Z úrovně zhruba 100 miliard korun ročně na začátku období se trh do roku 2010 propadl na 70–80 miliard korun.
- Krize prakticky ukončila éru stoprocentních hypoték – banky buď zcela přestaly tento typ úvěru nabízet, nebo jej výrazně omezily. Stejný osud potkal i další rizikovější produkty. Nároky na bonitu klientů se zpřísnily, zvýšily se požadavky na vlastní zdroje a část trhu se uzavřela i pro zahraniční klientelu.
- Přestože šlo o náročné období, hypoteční trh v Česku obstál bez dramatických otřesů, které zasáhly jiné země. Ukázal tím svou relativní stabilitu a schopnost adaptace na rychle se měnící ekonomické podmínky.
2011–2015
Éra rekordní dostupnosti bydlení
- První polovina druhé dekády přinesla hypotečnímu trhu kombinaci nízkých sazeb, klesajících cen nemovitostí a rekordní dostupnosti bydlení. Úrokové sazby se během pěti let propadly více než na polovinu – z přibližně 4,8 % na historické minimum kolem 2,2 %. Na trhu se výrazněji prosadily hypotéky s variabilní (floatovou) sazbou, které klientům nabízely možnost pružně reagovat na aktuální vývoj úroků.
- Ceny nemovitostí, zejména bytů, v tomto období znatelně klesly. Dostupnost vlastního bydlení tak byla v kombinaci s nízkými sazbami historicky nejlepší. Roční objemy nových hypoték se ustálily na úrovni 100–150 miliard korun, což se stalo novým standardem.
- Koncem roku 2015 působilo na trhu rekordních 15 aktivních poskytovatelů hypoték – o třetinu více než o deset let později. Současně začala probíhat konsolidace produktové nabídky. Banky přehodnocovaly některé specializované produkty a zjednodušovaly svou nabídku, aby byla srozumitelnější a efektivnější.
- Významným legislativním mezníkem byl nový občanský zákoník účinný od roku 2014. Ten zásadně změnil pojetí nemovitostí, zástavního práva a pravidel převodu vlastnického práva.
- V roce 2012 čelily banky první větší koordinované spotřebitelské výzvě – právník Petr Němec spustil kampaň proti poplatkům za vedení hypotečních úvěrů. Spor, který se dostal až k soudům, nakonec vedl k tomu, že většina bank od těchto poplatků ustoupila a z trhu postupně zmizely.
2016–2020
Od rekordních sazeb k digitální hypotéce
- Hypoteční trh vstoupil do éry zásadních změn, které ovlivnily jak podmínky pro získání úvěru, tak způsob, jakým si lidé hypotéku sjednávají. V prosinci 2016 začal platit nový zákon o spotřebitelských úvěrech, který přepsal pravidla i pro úvěry na bydlení – zavedl přísnější informační povinnosti bank, stanovil nové limity poplatků při předčasném splacení a posílil ochranu spotřebitele.
- Česká národní banka postupně zavedla regulatorní limity LTV, DSTI a DTI, čímž zpřísnila dostupnost hypoték zejména pro mladší žadatele. Přesto se úrokové sazby držely na historickém minimu – běžné byly nabídky začínající jedničkou, průměrná tržní sazba se pohybovala kolem 2 %. Dominovaly fixace nad pět let a roční objem nových hypoték poprvé překonal hranici 200 miliard korun, což odráželo vysokou poptávku i silnou ekonomiku. V roce 2019 ČNB omezila účelně vynaložené náklady při předčasném splacení hypotéky a trh začal výrazně ovlivňovat fenomén refinancování.
- Následující rok přinesl zlom – pandemie COVID-19 urychlila přechod na dálkovou obsluhu klientů, banky začaly využívat online ověřování a elektronické podpisy, a do praxe vstoupilo úvěrové moratorium umožňující odklad splátek, kterého využilo přes 94 tisíc klientů. Digitalizace hypotečních procesů se stala standardem a položila základ pro budoucí plně online hypotéky.
2021–současnost
Od úrokového dna k úrokovému šoku
a zpět k oživení
- Po covidovém útlumu zažil hypoteční trh v roce 2021 rekordní jízdu – roční objem nových hypoték poprvé přesáhl 450 miliard korun. Pomohlo znovu snížení sazeb běžně pod 2 % i rostoucí dostupnost digitální obsluhy úvěrů, kterou banky urychleně zaváděly na základě zkušeností z pandemie.
- Euforii však brzy vystřídal šok: prudká inflace a reakce ČNB vyhnaly průměrné sazby k hranici 6 %, což český trh v moderní historii nezažil. Produkce hypoték se v polovině roku 2022 propadla na pouhé dva tisíce měsíčně – úroveň naposledy viděnou v roce 2003.
- Následovala konsolidace bank poskytujících hypotéky a rozmach oceňování nemovitostí pomocí tzv. cenových map. V září 2024 vstoupila v platnost nová pravidla pro účtování účelně vynaložených nákladů. Roky 2024 a 2025 už se nesly ve znamení oživení – hospodářská situace se zlepšila a hypoteční trh znovu nabral dech.
CITÁTY PAMĚTNÍKŮ
‚‚Za prvních pět let existence hypotečního financování (1995 až 1999) se poskytl objem hypoték za necelých 19 miliard Kč. V kontrastu s tím je březen 2021, kdy byl bankami za jediný měsíc zpracován objem 48,4 mld. Kč. Tyto čísla dokládají, jaký obrovský krok hypoteční financování v ČR udělalo.‘‘
Libor Vojta Ostatek, jednatel společnosti, GOLEM FINANCE s.r.o.
‚‚Jsem moc rád, že jsem mohl být u nejzajímavějšího období hypotečního úvěrování v novodobé historii českého bankovnictví. Jeho zrod, výkyvy sazeb, úspěchů a chyb, ze kterých jsme se všichni učili nás dovedli do stavu, kdy je hypoteční trh konkurenční, stabilizovaný a smysluplně profitabilní. Přeji všem, kdo se na hypotečním trhu pohybují v současnosti ať takové období přetrvá co nejdéle a ať si svoji roli na něm užijí stejně krásně jako jsem si užíval já 😉‘‘
Jan Sadil, výkonný ředitel, JRD Group
‚‚Česká společnost vstupuje v roce 2025 do třetí fáze vývoje své peněžní gramotnosti. První fáze začala po měnové reformě provedené v roce 1953.
Lidé i národ se naučili opět věřit v sílu úspor. Klíčovou roli zde sehrála Česká spořitelna. Druhá fáze začala v roce 1995. Rodiny postupně pochopily, že hypotéka není cesta ke ztrátě střechy nad hlavou. Naopak, hypotéka se stala cestou k vytvoření vlastního domova. Klíčovou roli ke změně socialistického peněžního myšlení zde sehrála Hypoteční banka. Třetí fáze začíná právě dnes, to znamená v roce 2025. Češi začínají poznávat, že kredit (ve významu důvěryhodnosti i ve významu bankovního úvěru) představuje peníze. Bez těchto peněz, vytvořených dobrým investičním dluhem, rodina i národ chudne.‘‘
Pavel Ševčík, kreditolog
VZPOMÍNKY PAMĚTNÍKŮ
Doc. Ing. František Pavelka, CSc. Zakladatel a otec hypoték
České hypoteční
báje a pověsti.
Vzpomínky účastníka
prvních kroků k trhu hypoték
Doc. Ing. František Pavelka, CSc.
Část první
Úsvit. První
kroky ke změnám
Prenatální
etapa: cca 1986 až 1992, Echo první republiky
(1968 -1992
jsem na Federálním Ministerstvu Financí)
VOBS (Vyšší
Odborné Bankovní Studium)
Státní banka
Československá, nespokojena s úrovní finanční gramotnosti, realizuje pokus
o zavedení specializovaného školicího
střediska pod názvem VOBS, Vyšší Odborné Bankovní Studium, ve spolupráci s Vysokou školou ekonomickou
(byl jsem tehdy ještě, jako zaměstnanec VŠE, spolutvůrcem a organizátorem
tohoto VOBSU. Řada jeho absolventů si pak dodělala celou VŠE a stala se řediteli
bankovních poboček nebo celých bank.)
PŘÍBĚHY PRVNÍCH HYPOTÉK
Příběh Milana Ročka: Osm měsíců vyřizování a úrok 9,75 %
V roce 1995 potřeboval Milan Roček financovat dostavbu řadového domu v Praze. Tradiční úvěry byly pro něj nevýhodné kvůli krátké splatnosti a vysokým měsíčním splátkám. Čekal proto na zavedení hypoték, které banky začaly připravovat v roce 1994. Když Česká spořitelna začala hypotéky nabízet, vyřizoval svou žádost na jediné pobočce v Praze. Proces trval osm měsíců a zahrnoval opakované dodávání dokumentů, které mezitím zastarávaly.
Nakonec v srpnu 1995 získal předhypoteční úvěr s úrokem 9,75 % ročně a měsíční splátkou 17 500 Kč. Smlouva byla uzavřena na necelý rok, než byla převedena na standardní hypotéku podle nové legislativy. Roček pokračoval ve splácení a v roce 2007 refinancoval úvěr na přestavbu domu. Jeho příběh ukazuje, jak složité bylo získat hypotéku v počátcích tohoto finančního nástroje v Česku.
Zdroj: Aktuálně.cz
Příběh Viktora Walzela: První klient Českomoravské hypoteční banky
Viktor Walzel se stal jedním z prvních klientů Českomoravské hypoteční banky, která jako první získala licenci k poskytování hypoték v roce 1995. Walzel si tehdy půjčil na koupi rodinného domu s úrokovou sazbou kolem 11,4 %. V té době byla hypotéka vnímána spíše jako riziko než jako příležitost, a mnoho lidí se obávalo, že by mohli přijít o střechu nad hlavou.
Walzelova zkušenost ukazuje, jak se postupně měnilo vnímání hypoték v České republice. Zpočátku byly úrokové sazby vysoké a lidé měli obavy z tohoto nového finančního produktu. Postupem času se však hypotéky staly běžným nástrojem financování bydlení.
Zdroj: ČT24